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05年,中国房地产市场的四大变局

时间: 2019-08-01 22:48:35  来源:   责任编辑:站内   点击:81   审核人: 

 

05年,中国房地产市场的四大变局

楼市“抢购风”不再盛行

房价作为影响购房的第一大因素,无疑是楼市最大的关注点。近两年,深圳房价尽管没有北京、上海等城市的涨幅快,但相对于大多数的置业者来说,深圳房价还是高出了多数人的心理承受能力,绝大多数楼盘开盘就宣告售罄以至日夜排队认筹甚至抢购的现象,更加深了广大购房者对于房价要上涨的心理压力。从深圳市国土部门所公布的数据看,深圳的商品房供应量要高于或等于销售量,完全能满足当前购房者的置业需求,在供求关系决定价格的客观市场规律下,深圳的房子凭什么出现几乎千遍一律的“供不应求”和“抢购”场面,其中有很多深层次的原因,但很大一部分原因就在于开发商及其销售代理商的市场炒作,如认筹以及人为制造的排队因素等等,这些客观上也抬升了房价。

对于深圳房价是否上涨或说涨幅有多大,业内说法不一,但确实更多的专业人士及专家认为深圳房价不可能出现迅猛增长,在当前政府加大对房地产业宏观调控的背景下,在相关职能部门出台一系列对楼市稳健发展的措施,特别是当前深圳市国土与工商部门对房地产业的联合整顿下,房价的涨幅将有所回落,房地产市场的跟风炒作将得到遏制,楼市这种被人为主导的“抢购风”会逐渐消失。

中原地产总经理李耀智认为,深圳楼市在2005年单独某一个项目的价格出现一定幅度的增长是有可能的,但对于整个深圳房地产市场来说,深圳房价不可能有大幅度的增长,而房价仍然将在供求平衡的局面中保持着平稳的增长。

同致行地产董事长王波、英联国际不动产董事长郭建波在接受记者采访时也表示了类似的观点,他们都认为深圳房价在政府宏观控制的作用下,不可能出现大幅度的增长,其增幅相反可能有所回落,但总体还是保持平稳的一个发展态势。

而一位不愿透露姓名的中介老总则表示,就在央行刚刚宣布调整住房信贷政策之后,近来深圳市国土部门的一系列举措整顿房地产市场秩序,将使深圳楼市失去房价炒作的一个重要筹码,市场也很难形成过去的“排队抢购”现象,如果这个措施持续打压下去,不出半年,深圳房价将是无条件的回落,但回落的空间有多大则很难预料。此外,一些分析人士也表示,此举将对房价的上涨产生一定的抑制作用,对投资买房者产生较大影响。当然,政策对房价的影响会有一定的滞后性,其影响估计会在今年下半年或明年得以显现。

[Ⅱ]房地产投资步入平稳增长

开发节奏面临“急转弯”

2004年,深圳房地产业牛气冲天地走过了红红火火的一年,在热火朝天的背后,房地产市场也出现了高位调整的迹象和征兆。

2005年,在国家继续加大房地产业宏观调控的背景下,房地产行业仍将面临诸多不确定因素的影响,一些专家为此指出,2005年整个房地产行业投资增速将进一步下降,价格涨幅将小幅回落,行业发展过热的苗头将得到进一步遏制,但在强劲增长的需求拉动下,房地产业并不会出现深度的调整,整个行业将在政策的调控下实现由过快增长向理性平稳增长过渡。

从深圳房地产开发投资资金来源情况来看,虽然受国家宏观调控的影响,企业开发及个人消费贷款的比重有所下降,但总体上,深圳不少房地产开发商资金仍然充裕。由于近几年房地产行业的丰厚利润,已经积累了相当规模的自有资金。

尽管如此,在目前房地产市场资金链条中,银行贷款仍是房地产企业融资的主要渠道,银行资金已经深入到了房地产开发的全过程,房地产高速增长大多是在银行信贷支持下实现的,随着银行业房地产贷款的回落,也抑制了过度的炒房投资性行为。房地产投资由去年以来的平稳增长开始进入低速增长和理性调整阶段。

一方面是国家的宏观控制,另一方面是深圳相关职能部门对房地产行业的加大整顿,在行内称之为“急转弯”的系列政策作用下,不少开发商在开发节奏和企业发展战略上同样面临“急转弯”。

以认筹来说,这个曾经为开发商带来良好利益的营销方式,如今不得不及时调整策略。记者了解到,就在国土部门发布公告的当天,深圳绝大多数的房地产开发商当天就召集了紧急会议,研究对策,而近期或正在认筹的一些开发项目,也不得不紧急刹车,部分项目已经对前期的认筹款开始按通知要求陆续退款。罗湖某开发商老总承认,去年以来特别是最近的一些政策,对于那些正在成长的中小开发商来说,无疑是当头一棒。他说,现在银行融资难度很大,原本计划在项目开盘前认筹2000—3000万元,如今只好另寻办法。而龙岗的一家开发商则表示,年前公司所制订的总体战略部署如今得重新规划,以前计划年底前开发50万平方米有可能要缩减到30—40万平方米。

相对于一些大牌开发商而言,这些政策的影响还没有到战略调整的地步。一些品牌发展商表示,在销售策略上会作相应的调整,但总体布局以及投资计划不会因此而改变。

[Ⅲ]利率上调年底将出现还贷高潮

市民感觉置业压力渐增

去年10月28日,央行9年来第一次调高房贷利率曾引发了一次还贷高潮,而今年3月17日央行再次调高房贷利率,是否会让更多市民加入到提前还贷的行列中,这无疑成为楼市及各大商业银行关注的焦点。日前,记者从某商业银行福田支行获悉,该支行3月底收到按揭购房提前还款申请100多笔,为今年头两个月该行接收次类申请的总和要多出30余份。该行负责个人消费信贷的黄先生说,3月份该行接到提前还款额超过500多万元,较去年同期增加了近200万元。但他表示,由于市民提前还款需要提前30日向银行提出书面申请,因此这些已经还款的金额实际上是在央行此次调整房贷利率前申请的。他承认,预计4月份还款金额还会增加。

同样,记者从罗湖某支行获悉,3月底前去该行申请提前按揭还款的人数明显增多,仅3月31日一天就有20余人提出申请。该行有关人员表示,与去年10月份的加息相比,今年3月份的加息,无论从咨询还是实际的提前还款确实有所增加,但很大部分是限于工薪阶层和普通住宅,高档住宅的比例相对很小。这位工作人员分析说,很多还款都是已经供了三、四年的白领一族,工薪阶层之所以选择提前还款,与加息可能有些关系,但更多还是这些年工薪阶层的收入提高了。

按揭购房提前还贷是否与央行上调利率有关?那些已在银行进行按揭贷款的购房者会否因不愿承担增加的利息而采取提前还贷的举动?多数银行方面的回应是“这种情况现在并不明显”。但一些工薪阶层表示,房贷利率的上升,意味着自己买房和还贷的压力又增加了,毕竟利率的上升,给他们造成了一定的经济和心理压力,尽管月利息的增加不是很多或者明显,但一年或十多年下来就是不少的数字,况且这种加息是否还有第三次、第四次也很难预知。中国社会调查所对北京、上海等多个城市的一项调查报告也显示,在已购房者中有42%的被访者表示会考虑筹集资金提前还贷。

为此,一些银行人士预计,由于新利率要在明年1月1日才正式执行,所以年底将掀起一股提前还贷的高潮。农业银行深圳分行私人业务处有关人员表示,今年第四季度这种情况(提前还贷)可能会有所上升。

市民提前还贷现象的增多,给银行带来了一定的隐忧。为制止提前还贷的势头,目前广东多家商业银行已准备出台措施,其中包括收取违约金、对新按揭购房户在按揭贷款合同中正式将支付违约金写入条款等。不少银行表示,提前还贷打乱了银行资金的中长期安排,也给银行带来了利息损失。此外,部分客户多次提前还款,银行在临时受理该项业务时,还需要付出人力资源成本。记者了解到,尽管目前深圳各大商业银行对此还没有一个明确定论,但消息人士透露,未来两个月内,如果提前还贷申请持续增多,深圳各商业银行也肯定要着手应对。

[Ⅳ]买房将首先考虑风险

现在买房可能要亏损

这些年,楼市有了许多令人兴奋的说法,如租房不如买房,买股票不如投资房产等等,这些说法细细看来也非没有道理,以一个月一两千元的租金,确实买套房更让人踏实,一是省去了频繁搬家的烦恼,二是月供可能还比租金少,而且一二十年后房子就完全归自己所有,等于是存钱;再说投资房产,现在买房投资的人越来越多,据说这种现象是因为目前很多投资客还找不到比房产投资更有保障、回报率更高的方式,一些投资客说,钱存在银行利息低,买股票风险大,相对而言,房子要牢靠多。南山的刘先生给记者算了笔帐,一套30平方米左右的小户型,首期就那么三、四万元,月供也不过千元,而月租金就达到了1200-1500元,如果开发商前期销售实行“零首期”,那么投资成本就更少,回报率也可想而知。

近年来,房价连年上涨,一些有投资眼光的购房者确实发了不少小财,记者听到不少有关炒房赚钱的故事,一年时间一套房就赚了30万元,这样的好事可能谁听起来都心动。而在去年的一次专题采访中,记者得知一些投资购房者在短短两三年时间就拥有二、三十套甚至上百套房子,更是让人觉得楼市犹如一座金山,只要踏上山就可以发财。正是这种高利润的楼市炒作,使得人们纷纷把钱都投放在房地产上,而这些投资很大部分是依靠银行按揭贷款实施的。

事实不然,房地产投资在高回报的背后一样存在高风险,特别是自去年下半年以来,央行已两次上调房贷利率,最近央行行长周小川再次表示,会在今年二季度考虑第三次加息,这样一来,购房利息的支出也在不断上升,至于何时上升以至上升到怎样一个程度很难预料。其次,持有成本将提高,今后一段时期我国将重点推进房地产税改革,开征房地产税是早晚的事,随着房子的增值,征收房屋个人所得税或营业税也非没有可能。

有关专家指出,以现在的利率水平,房价每年不涨7%,买房人实际是吃亏的。因为房产的利息成本大致在4%左右,而持有一年的各种费用成本在1.5%左右,此外交易税在1.5%左右,如果再算上未来可能征收的物业税等相关成本,可能7%还不够。而实际上,房价每年涨7%是不可能的,因此老百姓一定要注意购房持有成本的风险。毕竟超前消费并不适合所有人,尤其是购买房子,最重要的还是要量力而行。购房者买房时,一定要有风险意识,包括利率上涨、收入降低等都要事先预计。前几年的超前消费观念如今再度向传统观念转变,正是某些非理性的超前消费带来的必然结果,那就是风险意识——超前的大餐不是那么好吃的。对于一般消费者而言,更是要主动考虑风险,“从好处着眼,从坏处着手”,理性购房,只有如此才能买得放心,住得舒心。

这不,一些原先准备买房的置业者,最近表示改变了主意,不想买房了,主要原因是“房价高了”。他们说,去年全市商品住宅销售均价为5980元/平方米,而特区内更高,房子不管好不好,差不多都在每平方米七、八千元,环境好点甚至超过了好几万元,有点受不了。南山的张先生说,近来政府一系列的宏观调控措施及实际的对楼市的整顿,对于上涨过快的楼价有一定的抑制作用,作为普通百姓来说,不妨再看看情况而定。 (深圳特区报 曾圣华)


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